省政协委员、西宁市政协副主席周锡文介绍，西宁市实行物业管理的物业项目现已达到615项，管理面积700万平方米，覆盖率为32.25%，物业管理公司发展到130家，从业人员3800余人，成立业主委员会123家，物业管理从住宅小区扩展到商业市场、写字楼、高等学校、企业和机关事业单位等。

    在西宁市物业管理快速发展的同时，一些问题也凸现出来，物业与业主也成为一对“冤家”，业主对物管服务等不满意，拒交费用，而物业管理公司因资金短缺不得已对服务“缺斤短两”，形成恶性循环。据对西宁市物管的问卷调查，有85.2%的答卷者认为公开选聘物业管理企业的经营方式对业主更为有利；52.6%的业主入住新居后发现开发商对物业管理的承诺有差异；发现问题时，对开发商与物管的处理方式不满意的占55％；在最不满意的物业管理服务项目中，53.6%的人选择了安全、26.3％的人选择了卫生、20％的人对收费不满。

    中房银川物业管理分公司经理籍广鲜告诉记者，收费难是物业管理的一个老大难问题。经测算，要满足物业管理企业的正常运转，物管费的收缴率至少要达到80％，低于这一数字，物业管理公司只能通过降低人力成本、降低服务质量等手段来节约开支、减少亏损，形成恶性循环。中房银川物业管理分公司是2级资质物管企业，2003年底其管理的小区曾被评为全国物业管理示范小区，但荣耀并没能“闪耀”出经济提升的光芒，2003年亏损高达60万元，全靠开发商来补贴。周锡文说，经他们去年调研发现，由于亏损严重，浩运、泰宁、美佳、三田等物业公司纷纷要炒业主的“鱿鱼”，主动要求退出小区物业管理。

    物管费用收缴难难在哪呢？周锡文和籍广鲜对此的看法基本一致：由于开发商遗留的问题主要是房产质量及对业主的承诺不兑现问题，如绿化不到位、公共设施不健全等，这些问题最终“递交”到物业管理公司，很难一时半会儿解决，致使物管“服务不到位”、“维修不及时”，业主自然也就不愿交纳物管费用；同时，西宁市物业行业总体上还比较落后，物管公司自建自管的居多，市场化进程滞后，做多做少一样的分配制度，导致物管业务人员工作积极性不高，造成物管服务质量整体下滑；此外，居民意识还停留在“福利观念”中，交费意识较差；相当一部分物业管理企业是从大部分房管部门或后勤管理部门转制而来，新建小区的物业管理企业大部分是房地产开发企业的附属企业，这种状况导致物业管理权责不明，服务质量较差，甚至有些物业公司只收费不服务。以上因素导致西宁物管费用的“清欠”难。

    周锡文和籍广鲜先后向记者透露，西宁市物业管理发展滞后还有一个重要原因，即物业管理公司许多“中介业务”成了他们的包袱。在中房银川物业管理分公司辖下的国际村，物管的“职能”被扩大，水电费皆由物管收缴，分户水电表上的数字肯定与总表不符，为了“讨好”业主，差额部分便由物管掏了腰包。据悉，“代理”各种“业务”的物业管理公司在西宁比比皆是。 周锡文对此认为，物业管理是市场经济的产物，要完善发展物管事业，应遵循市场经济规律。

    来源《西海商报》作者 张德生